Pravni aspekt
13.09.2017.
PRAVNI ASPEKTI UPRAVLJANJA ZGRADOM
Do pojave pojma upravljanje zgradom došlo je prvenstveno promjenom zakonske regulative u području prava vlasništva, točnije promjenom poimanja samog pojma i oblika vlasništva.
Poznato je, naime, da je u bivšoj državi dominantan oblik vlasništva bio poznat pod nazivom društveno vlasništvo. Takav oblik vlasništva uvelike je onemogućavao i ograničavao mogućnost vlasnika stanova za donošenje ikakvih odluka vezanih za dijelove zgrade i zemljišta koji su se nalazili izvan ulaznih vrata njihovih stanova. Dakle, u zgradama je bilo moguće steći vlasništvo nad stanom ili poslovnim prostorom, ali ne i na zajedničkim dijelovima zgrade, zgradi kao cjelini i zemljištu na kojem je zgrada izgrađena.
Do bitne promjene u ovom sektoru dolazi 1990.g. donošenjem Ustava Republike Hrvatske kojim se napušta pojam društvenog vlasništva i otvaraju vrata privatizaciji. U skladu s Ustavom donesen je niz zakona kojim bi se regulirao proces tranzicije iz društvenog u privatno vlasništvo. Pretvorba počinje 1991.g. donošenjem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo
(Narodne novine br.43/92. – pročišćeni tekst), a definitivno je dovršena 01.01.1997.g. stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br.91/96.).
Tim zakonom uvodi se i definira samo jedna vrsta vlasništva (definirano kao "stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima."), te se dotadašnje pravo upravljanja, korištenja i raspolaganja pretvara u pravo vlasništva.
Na taj su način sve stvari (pokretne i nepokretne), dakle i svi posebni dijelovi zgrade dobili nositelja prava vlasništva bilo da se radi o fizičkim ili pravnim osobama, jedinicama lokalne samouprave ili Državi. Također, u skladu s time su vlasnici posebnih dijelova zgrade (stanova, garaža...) postali suvlasnici cijele zgrade tj. zajedničkih dijelova i uređaja, te zemljišta na kojemu je zgrada izgrađena.
Zakon o vlasništvu uvodi načelo pravnog jedinstva nekretnine kojim se nekretnina definira kao "čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje...". Upravo zbog ovog načela u Zakonu o vlasništvu ne susrećemo se sa pojmom "zgrada", jer zgrada u smislu ovog Zakona predstavlja dio nekretnine.
Zbog svega gore navedenog, dakle promjene oblika vlasništva koje svojim nositeljima daje više prava i ovlasti, javila se potreba za dodatnom regulacijom materije održavanja stambenih zgrada. Sve to zbog činjenice da više prava podrazumijeva i više obveza, te je na taj način održavanje zajedničkih dijelova zgrade palo na "teret" suvlasnika.
Zakon o vlasništvu ovih se pitanja dotiče u dva odvojena poglavlja. U općim odredbama kroz regulaciju suvlasničkih odnosa gdje se susrećemo sa pojmovima upravljanje i upravitelj, te u prijelaznim i završnim odredbama kroz članke 374. – 387. gdje se uz ranije navedene pojmove spominju i zajednička pričuva i međuvlasnički ugovor kao bitni segmenti upravljanja zgradama.
MEĐUVLASNIČKI UGOVOR
Međuvlasnički ugovor je akt sklopljen u pisanom obliku, a svrha mu je definiranje uzajamnih odnosa suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine.
Takav ugovor prije svega mora sadržavati:
Ovakva zakonska formulacija ostavlja mogućnost suvlasnicima da međuvlasničkim ugovorom, osim navedenog, reguliraju i druga pitanja koja smatraju bitnima za zajedničko korištenje zgrade.
Odluke iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovine vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, te imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja ugovora.
Bitno je naglasiti, da najmoprimci stana ili zakupci poslovnog prostora ne mogu potpisivati međuvlasnički ugovor niti sudjelovati u donošenju odluka vezanih za upravljanje.
Važna stavka međuvlasničkog ugovora je i odabir suvlasnika koji zastupa ostale suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama tzv. PREDSTAVNIKA SUVLASNIKA. Suvlasnici međuvlasničkim ugovorom određuju i njegove ovlasti i obveze, iznos eventualne naknade predstavniku te sva ostala zaduženja koja suvlasnici povjeravaju predstavniku.
Također, i svaka promjena predstavnika ali i bilo koju druga izmjena stavki ugovora trebala bi biti popraćena odgovarajućim dodatkom ugovoru i potpisima suvlasnika kao izraz njihovog prihvaćanja navedene promjene.
UPRAVITELJ
Kao što je ranije rečeno, međuvlasničkim ugovorom određuju uvjete i način upravljanja nekretninom te podatke o osobi koja će taj posao obavljati.
Odabir upravitelja je zakonska obveza suvlasnika, a odabrati mogu bilo fizičku ili pravnu osobu koja je registrirana za obavljanje tih poslova. Ukoliko suvlasnici u zakonskom roku dobrovoljno ne odaberu upravitelja, jedinicama lokalne samouprave dato je ovlaštenje da odrede prinudnog upravitelja.
Prinudni upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, ali granice njegovih ovlasti ne određuju suvlasnici već zakonodavac i subjekt koji ga je odabrao.
Prava i obveze redovno izabranog upravitelja također određuje Zakon o vlasništvu, ali njegova stvarna ovlaštenja proizlaze iz Ugovora o upravljanju koji zaključuje sa suvlasnicima.
Upravitelj u pravnom smislu djeluje kao nalogoprimac, i poduzima poslove koje su mu suvlasnici povjerili ugovorom i to:
Dužnost je upravitelja upozoriti suvlasnike na poslove koji su posebnim propisima određeni kao obavezni npr. redovni servis dizala, čišćenje dimovodnih kanala, redovni servis vatrogasnih aparata, provođenje dezinsekcije...
Upravitelj vodi računa i o poduzimanju radova koji imaju karakter hitnih
(popravci kvarova na instalacijama, znatnija oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala, prodiranje oborinskih voda, kvarovi na dizalima...), te nužnih radova
(sanacija krovne konstrukcije, nosivih zidova, ravnih i kosih krovova, izolacije zidova...).
Poslove redovite uprave koji podrazumijevaju redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, upravitelj će poduzeti na temelju odluke većine suvlasnika dok je za obavljanje tzv. izvanrednih poslova ( poboljšice na zgradi, dogradnja, promjena namjene, otuđenje...) potrebna suglasnost svih suvlasnika.
U poslove redovite uprave, osim redovnog održavanja ubraja se:
Upravitelj zastupa suvlasnike u vezi sa upravljanjem zgradom u postupcima pred sudovima i tijelima vlasti, ali ne i u međusobnim sporovima suvlasnika jer bi se radilo o sukobu interesa.
Upravitelj odgovara suvlasnicima za svoj rad, ponajviše za izvršenje obveza preuzetih ugovorom. U slučaju da postupa suprotnosti sa preuzetim obvezama, suvlasnici mu mogu otkazati ugovor i odabrati novog upravitelja.
U tom slučaju, upravitelj kojemu završi uprava dužan je položiti račune o svom radu i svu dokumentaciju zgrade predati novom upravitelju.
Kada govorimo o pojmovima vezanim za upravljanje zgradama te o zakonskoj regulativi spomenute materije, ne možemo ne spomenuti Uredbu o održavanju zgrada.
Navedena uredba donesena je na temelju čl. 387. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i njome se detaljnije uređuju pitanja namjene sredstava zajedničke pričuve radi održavanja zgrada u suvlasništvu, vrste i način poduzimanja hitnih i nužnih popravaka na zgradama i pitanja u svezi dostavljanja podataka o stanovima.
ZAJEDNIČKA PRIČUVA
Zakonom o vlasništvu zajednička pričuva definirana je kao temeljni prihod stambene zgrade za potrebe njenog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja.
Pričuva je zajednički fond svih suvlasnika nastao akumulacijom sredstava koje suvlasnici uplaćuju na poseban žiro račun otvoren za svaku zgradu. To su namjenski vezana sredstva koja služe pokriću troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine, te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.
Odluku o plaćanju pričuve donose suvlasnici većinskom odlukom sukladno potpisanom međuvlasničkom ugovoru. Međuvlasničkim ugovorom definira se i iznos koji je pojedini suvlasnik dužan mjesečno uplaćivati, a određuje se jediničan iznos po metru kvadratnom vlasništva.
Zakonodavac je odredio minimalan iznos pričuve od 1,54 kn/m², a suvlasnicima je dana sloboda da povećaju spomenuti iznos većinskom odlukom ovisno o potrebama i troškovima zgrade.
Upravitelj kojeg su suvlasnici izabrali i potpisali ugovor o upravljanju, osim što za svaku zgradu otvara poseban žiro račun za prikupljanje sredstava zajedničke pričuve, dužan je i osigurati točna izvješća o stanju tog računa.
Osnovni zadatak upravitelja u području računovodstva zgrada je praćenje i izvješćivanje o stanju prihoda i rashoda zgrade te iskazivanje podataka o naplati zajedničke pričuve i o utrošenim financijskim sredstvima za održavanje zgrade i njezinih zajedničkih dijelova.
Uplaćivanje zajedničke pričuve zakonska je obveza svakog suvlasnika, te upravitelj za svakog pojedinca vodi zasebnu evidenciju zaduženja i uplata.
Protiv suvlasnika koji ne ispunjava svoje obveze, u ime svih suvlasnika biti će pokrenut ovršni postupak za naplatu neplaćenih potraživanja prema stambenoj zgradi iz dužnikove cjelokupne imovine.
Do pojave pojma upravljanje zgradom došlo je prvenstveno promjenom zakonske regulative u području prava vlasništva, točnije promjenom poimanja samog pojma i oblika vlasništva.
Poznato je, naime, da je u bivšoj državi dominantan oblik vlasništva bio poznat pod nazivom društveno vlasništvo. Takav oblik vlasništva uvelike je onemogućavao i ograničavao mogućnost vlasnika stanova za donošenje ikakvih odluka vezanih za dijelove zgrade i zemljišta koji su se nalazili izvan ulaznih vrata njihovih stanova. Dakle, u zgradama je bilo moguće steći vlasništvo nad stanom ili poslovnim prostorom, ali ne i na zajedničkim dijelovima zgrade, zgradi kao cjelini i zemljištu na kojem je zgrada izgrađena.
Do bitne promjene u ovom sektoru dolazi 1990.g. donošenjem Ustava Republike Hrvatske kojim se napušta pojam društvenog vlasništva i otvaraju vrata privatizaciji. U skladu s Ustavom donesen je niz zakona kojim bi se regulirao proces tranzicije iz društvenog u privatno vlasništvo. Pretvorba počinje 1991.g. donošenjem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo
(Narodne novine br.43/92. – pročišćeni tekst), a definitivno je dovršena 01.01.1997.g. stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br.91/96.).
Tim zakonom uvodi se i definira samo jedna vrsta vlasništva (definirano kao "stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima."), te se dotadašnje pravo upravljanja, korištenja i raspolaganja pretvara u pravo vlasništva.
Na taj su način sve stvari (pokretne i nepokretne), dakle i svi posebni dijelovi zgrade dobili nositelja prava vlasništva bilo da se radi o fizičkim ili pravnim osobama, jedinicama lokalne samouprave ili Državi. Također, u skladu s time su vlasnici posebnih dijelova zgrade (stanova, garaža...) postali suvlasnici cijele zgrade tj. zajedničkih dijelova i uređaja, te zemljišta na kojemu je zgrada izgrađena.
Zakon o vlasništvu uvodi načelo pravnog jedinstva nekretnine kojim se nekretnina definira kao "čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje...". Upravo zbog ovog načela u Zakonu o vlasništvu ne susrećemo se sa pojmom "zgrada", jer zgrada u smislu ovog Zakona predstavlja dio nekretnine.
Zbog svega gore navedenog, dakle promjene oblika vlasništva koje svojim nositeljima daje više prava i ovlasti, javila se potreba za dodatnom regulacijom materije održavanja stambenih zgrada. Sve to zbog činjenice da više prava podrazumijeva i više obveza, te je na taj način održavanje zajedničkih dijelova zgrade palo na "teret" suvlasnika.
Zakon o vlasništvu ovih se pitanja dotiče u dva odvojena poglavlja. U općim odredbama kroz regulaciju suvlasničkih odnosa gdje se susrećemo sa pojmovima upravljanje i upravitelj, te u prijelaznim i završnim odredbama kroz članke 374. – 387. gdje se uz ranije navedene pojmove spominju i zajednička pričuva i međuvlasnički ugovor kao bitni segmenti upravljanja zgradama.
MEĐUVLASNIČKI UGOVOR
Međuvlasnički ugovor je akt sklopljen u pisanom obliku, a svrha mu je definiranje uzajamnih odnosa suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine.
Takav ugovor prije svega mora sadržavati:
- veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
- uvjete i način upravljanja nekretninom
- pobliže podatke o osobi zaduženoj za upravljanje nekretninom, uključujući opseg poslova i odgovornost upravitelja za obavljanje istih
- uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
- ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju i trećim osobama, te granice njegovih ovlasti
- uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj zgradi.
Ovakva zakonska formulacija ostavlja mogućnost suvlasnicima da međuvlasničkim ugovorom, osim navedenog, reguliraju i druga pitanja koja smatraju bitnima za zajedničko korištenje zgrade.
Odluke iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovine vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, te imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja ugovora.
Bitno je naglasiti, da najmoprimci stana ili zakupci poslovnog prostora ne mogu potpisivati međuvlasnički ugovor niti sudjelovati u donošenju odluka vezanih za upravljanje.
Važna stavka međuvlasničkog ugovora je i odabir suvlasnika koji zastupa ostale suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama tzv. PREDSTAVNIKA SUVLASNIKA. Suvlasnici međuvlasničkim ugovorom određuju i njegove ovlasti i obveze, iznos eventualne naknade predstavniku te sva ostala zaduženja koja suvlasnici povjeravaju predstavniku.
Također, i svaka promjena predstavnika ali i bilo koju druga izmjena stavki ugovora trebala bi biti popraćena odgovarajućim dodatkom ugovoru i potpisima suvlasnika kao izraz njihovog prihvaćanja navedene promjene.
UPRAVITELJ
Kao što je ranije rečeno, međuvlasničkim ugovorom određuju uvjete i način upravljanja nekretninom te podatke o osobi koja će taj posao obavljati.
Odabir upravitelja je zakonska obveza suvlasnika, a odabrati mogu bilo fizičku ili pravnu osobu koja je registrirana za obavljanje tih poslova. Ukoliko suvlasnici u zakonskom roku dobrovoljno ne odaberu upravitelja, jedinicama lokalne samouprave dato je ovlaštenje da odrede prinudnog upravitelja.
Prinudni upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, ali granice njegovih ovlasti ne određuju suvlasnici već zakonodavac i subjekt koji ga je odabrao.
Prava i obveze redovno izabranog upravitelja također određuje Zakon o vlasništvu, ali njegova stvarna ovlaštenja proizlaze iz Ugovora o upravljanju koji zaključuje sa suvlasnicima.
Upravitelj u pravnom smislu djeluje kao nalogoprimac, i poduzima poslove koje su mu suvlasnici povjerili ugovorom i to:
- brine se za održavanje zajedničkih dijelova nekretnine u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,
- obavlja povremeni i godišnji pregled zgrade i sastavlja o tome zapisnik,
- organizira naplatu pričuve, uključujući i prinudnu,
- na prikladan način obavještava suvlasnike o obavljenim poslovima,
- polaže uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i stavlja na uvid na kojima se ono temelji,
- izrađuje pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predviđene troškove u narodnoj godini ili višegodišnjem razdoblju,
- prikuplja više ponuda za poslove održavanja, kao i za veće radove i poboljšice,
- obavlja i druge poslove u skladu s obvezama preuzetim Ugovorom o upravljanju.
Dužnost je upravitelja upozoriti suvlasnike na poslove koji su posebnim propisima određeni kao obavezni npr. redovni servis dizala, čišćenje dimovodnih kanala, redovni servis vatrogasnih aparata, provođenje dezinsekcije...
Upravitelj vodi računa i o poduzimanju radova koji imaju karakter hitnih
(popravci kvarova na instalacijama, znatnija oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala, prodiranje oborinskih voda, kvarovi na dizalima...), te nužnih radova
(sanacija krovne konstrukcije, nosivih zidova, ravnih i kosih krovova, izolacije zidova...).
Poslove redovite uprave koji podrazumijevaju redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, upravitelj će poduzeti na temelju odluke većine suvlasnika dok je za obavljanje tzv. izvanrednih poslova ( poboljšice na zgradi, dogradnja, promjena namjene, otuđenje...) potrebna suglasnost svih suvlasnika.
U poslove redovite uprave, osim redovnog održavanja ubraja se:
- stvaranje sredstava zajedničke pričuve za buduće troškove,
- uzimanje zajmova za pokriće troškova koje pričuva ne može pokriti,
- primjereno osiguranje zgrade,
- određivanje i promjene kućnog reda,
- iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade.
Upravitelj zastupa suvlasnike u vezi sa upravljanjem zgradom u postupcima pred sudovima i tijelima vlasti, ali ne i u međusobnim sporovima suvlasnika jer bi se radilo o sukobu interesa.
Upravitelj odgovara suvlasnicima za svoj rad, ponajviše za izvršenje obveza preuzetih ugovorom. U slučaju da postupa suprotnosti sa preuzetim obvezama, suvlasnici mu mogu otkazati ugovor i odabrati novog upravitelja.
U tom slučaju, upravitelj kojemu završi uprava dužan je položiti račune o svom radu i svu dokumentaciju zgrade predati novom upravitelju.
Kada govorimo o pojmovima vezanim za upravljanje zgradama te o zakonskoj regulativi spomenute materije, ne možemo ne spomenuti Uredbu o održavanju zgrada.
Navedena uredba donesena je na temelju čl. 387. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i njome se detaljnije uređuju pitanja namjene sredstava zajedničke pričuve radi održavanja zgrada u suvlasništvu, vrste i način poduzimanja hitnih i nužnih popravaka na zgradama i pitanja u svezi dostavljanja podataka o stanovima.
ZAJEDNIČKA PRIČUVA
Zakonom o vlasništvu zajednička pričuva definirana je kao temeljni prihod stambene zgrade za potrebe njenog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja.
Pričuva je zajednički fond svih suvlasnika nastao akumulacijom sredstava koje suvlasnici uplaćuju na poseban žiro račun otvoren za svaku zgradu. To su namjenski vezana sredstva koja služe pokriću troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine, te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.
Odluku o plaćanju pričuve donose suvlasnici većinskom odlukom sukladno potpisanom međuvlasničkom ugovoru. Međuvlasničkim ugovorom definira se i iznos koji je pojedini suvlasnik dužan mjesečno uplaćivati, a određuje se jediničan iznos po metru kvadratnom vlasništva.
Zakonodavac je odredio minimalan iznos pričuve od 1,54 kn/m², a suvlasnicima je dana sloboda da povećaju spomenuti iznos većinskom odlukom ovisno o potrebama i troškovima zgrade.
Upravitelj kojeg su suvlasnici izabrali i potpisali ugovor o upravljanju, osim što za svaku zgradu otvara poseban žiro račun za prikupljanje sredstava zajedničke pričuve, dužan je i osigurati točna izvješća o stanju tog računa.
Osnovni zadatak upravitelja u području računovodstva zgrada je praćenje i izvješćivanje o stanju prihoda i rashoda zgrade te iskazivanje podataka o naplati zajedničke pričuve i o utrošenim financijskim sredstvima za održavanje zgrade i njezinih zajedničkih dijelova.
Uplaćivanje zajedničke pričuve zakonska je obveza svakog suvlasnika, te upravitelj za svakog pojedinca vodi zasebnu evidenciju zaduženja i uplata.
Protiv suvlasnika koji ne ispunjava svoje obveze, u ime svih suvlasnika biti će pokrenut ovršni postupak za naplatu neplaćenih potraživanja prema stambenoj zgradi iz dužnikove cjelokupne imovine.